[임대차3법 개정안]어떻게 달라졌나

주택임대차보호법 개정안은 7월 30일 국회를 통과했고, 이례적으로 바로 다음날인 31일 임시 국무회의를 통해 전격 시행됐다.

※임대차보호법 개정안의 주요 내용

이번 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제의 세 가지 제도를 담고 있다. 소위 ‘임대차3법’이라고 불리우는 이유다.

계약갱신청구권제는 임차인(세입자)이 2년 기한으로 기존의 전·월세 계약의 연장을 1회 요구할 수 있는 권리를 제공한다.

전·월세상한제는 임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세를 기존 계약 금액 대비 5% 이상 올릴 수 없게 제한을 둔다.

전·월세신고제는 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금·중도금·잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 신고하는 것을 의무화한다.

※전월세 무한연장 가능?

개정안에 신설되는 6조1항은 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 경우 이를 거절하지 못한다’고 규정하였다.

현행법은 집주인이 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전에서 한 달 전까지의 기간 동안에 세입자에게 재계약을 하지 않겠다고 알리지 않을 경우 2년 계약이 자동으로 갱신되도록 정하고 있는데 재계약 거절 의사를 계약기간 만료 2개월 전까지 통지하도록 바뀌는것이다.

현행 임대차보호법은 집주인이 계약이 끝나기 전까지 아무 말 없으면 자동갱신이었는데, 바뀌는 개정안은 집주인이 아니라 세입자가 '전세 또는 월세를 더 연장하겠다’하면 집주인이 거절을 못한다는 것이다.

※집주인이 전월세금을 마음대로 올리지 못한다?

전·월세신고제가 시행되는 2021년 6월 1일부터는 세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받는 게 가능해진다.

특히 전세 계약의 경우 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않으면 세들어 살고 있는 주택이 경매에 부쳐지거나 할 때 보증금을 받을 수 없는 경우가 생기는데, 신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오기 때문이다.

계약갱신청구권제로 기존의 전·월세 계약이 만료를 앞두더라도 2년까지 연장이 가능해졌다.

새로 계약을 할 경우 기존 계약기간인 2년에서 추가로 2년 연장을 하면 최대 4년까지 한 곳에서 거주가 가능해진다. 또한 현재 임차하는 집에서 4년 이상 살았더라도 1회 연장 요구가 가능하다.

전·월세상한제로 기존 계약을 연장할 경우 임대료를 5% 이상 올릴 수 없게 됐다. 다만 세입자가 바뀌는 경우에는 상한제의 적용을 받지 않는다.

이는 집주인이 다른 사람에게 집을 팔더라도 유효하다. 중간에 집주인이 바뀌어도 기존 계약은 연장 가능하며5% 이상 임대료를 올릴 수 없다.

※전월세금을 규제하는건 사회주의다?

사회주의라기보단 서구 대부분의 국가에서는 임대차 안정화 정책으로 ‘임대차 갱신-공정임대료–분쟁조정제도-인상률 상한선’의 체계를 갖춘 정책을 이미 오래 전부터 시행하고 있다.

※임대차 개정안으로 인한 부작용은?

가장 우려하는 부분은 전세 물량의 급감으로자연스레 전세가격 상승으로 이어질 가능성이 크다는 지적이다.

또 다른 부작용으로 전세 시장가격의 왜곡 현상이 있다고 전문가들은 지적한다. 기존 세입자와 신규 세입자 사이에 사실상 ‘이중가격제’가 생기면서 차별을 받게 된다는 것이다.

전·월세상한제는 기존 세입자에게만 적용되는 반면 앞으로 세입자를 받으면 적어도 4년간은 5% 정도만 전세금을 올릴 수 있을 경우, 집주인들은 계약시부터 전세금을 최대한 많이 받으려 하게될텐데 그 타격은 신규 세입자가 모두 받게 될 우려가있다.